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基层动态

郑州房价站稳五千销售火爆 疑似进入新泡沫时代

讯息来源:   编辑:   点击数:1593  更新时间:2009-08-03
 郑州商品房成交均价继5月份首次跃过5000元大关之后,6月份再次稳稳地站在5000元上方。按照郑州市房管局最新公布的数据,6月份郑州市区商品房销售均价较5月份上涨1.95%,达到5126元/平方米,再度刷新了郑州市区商品房成交纪录。

  房价连连上涨、成交异常火爆的情况,让郑州的女士看在眼里,急在心里。年初,她在离单位不远的市中心某楼盘相中了一套商品房,4800多元/平方米的均价,女士觉得房价还可能下降,没有出手,等到该楼盘二期房源开盘,女士发现该楼盘的均价已经涨到了5400元/平方米,扣除各种优惠,价格仍在5200元/平方米以上。真没有想到涨这么快。女士悔恨当初的犹豫不决。

  这只是近期郑州房价上涨的一个缩影。王牌地产研究院提供的数据显示,1~6月份郑州商品住宅销售均价为4457元/平方米,较去年同期增长了494元,同比增幅为12.5%,较前年同期增长了1148元,同比增幅为34.69%。单从今年1~6月份的房价增长趋势看,6月份较1月份商品住宅价格增长744元,增幅达19%,增长速度惊人。

  王牌地产研究院数据监测结果表明,郑州市场上超过一半的房企近三个月采取了涨价办法,少则几十元,多则数百元。在这轮房价放空反弹中,消费者恐慌性跟风与房价报复性反弹形成鲜明对比。

  房地产实战专家、河南王牌企划有限企业董事长上官同君暗示,虽然开发商的涨价行为更多的是一种营销手段,但房价上涨幅度相比于政策优惠幅度要大得多,消费者实际上为此付出了更大的代价。

  上官同君认为,楼盘涨价从目前市场环境看,未必是一种理智的行为。虽然在政策主导因素的刺激下,市场出现了阶段性、恢复性增长的良好势头,但这种势头基础并不安稳,可持续性也并不很强。在这个时候涨价,将进一步增加刚性需求的消费负担,打击和削弱消费信心,很可能让购房者重新回到观望的状态上去。

  [销量高]卖房如同卖白菜

  尽管房价一再走高,但是销售却屡屡传来热销的声音。2007年抢房子的现象再次出现。这让开发商赚得盆满钵溢,一改滞销的愁眉不展。

  2009年郑州楼市戏剧性表现着实令人出乎意料。郑州同致行提供的数据显示,今年1~6月份,郑州房地产市场共销售商品房486.87万平方米,与2008年同期的销售面积305.44万平方米相比,商品房销售面积增长59.40%。从上半年的成交情况看,除1月份外,其他各月份商品房和商品住宅成交量相比去年同期都大幅增长,甚至超过了2007年鼎盛时期的销售情况,尤其是在3月份打破了有史以来的成交纪录,商品房销售首次突破万套大关,6月份再次站在万套之上。

  按照易居克而瑞郑州机构发布的数据,上半年郑州销售面积排在前十位的楼盘销售面积都在6万平方米以上。以户均套型面积90平方米计算,排名前十的楼盘销售套数都在660套以上。

  现在卖房如同卖白菜,市区某楼盘一售楼小姐告诉记者,上个月,她有一位同事拿到了38000元的销售提成,这位同事曾经创造了一周成交36套房的销售纪录,不是她卖房利害,而是现在的市场太火爆

  [地价高]土地市场开始发烧

  春节过后,郑州的土地市场一片冷清,基本都是底价成交,但进入5月份后,土地市场似乎来了一个180度的大转弯,在全国新一轮地王争夺战的刺激和带动下,郑州土地市场也开始由冷转热。

  5月份,郑州市共有5宗土地成交,其中郑汴路南、未来路东、陇海铁路北、商贸路西地块,以193.16万元/亩成交,虽然仍未过200万元/亩大关,但相比春节过后土地流拍和底价成交,土地市场出现明显升温。随着房产市场进一步转暖,开发商拿地的热情也开始高涨。尽管6月份之后,郑州没有像样的土地成交,但开发商私底下有关土地的竞争已经全面展开。

  7月11日上午,郑州市土地储备中心正式向外推介6宗地块,拟出让土地总面积395.2亩,其中,中小地块居多。据记者观察,整个推介会现场座无虚席,能容纳200人的会议室坐得满满当当。参加土地推介会的,除了郑州市场拿地比较活跃的那些企业,周边市地也有企业参加。

  郑州市永威置业有限企业副总经理马水旺告诉记者,本次推介会能够迎来这么多的关注者,其实在他的预料傍边。目前郑州土地越来越少,而开发商只有储备土地才能实现后续开发。面对转好的市场,开发商一定会有拿地的冲动。

  王牌企划董事长上官同君暗示,受国内地产回暖开发商重拾拿地热情的影响,预计郑州市下半年的土地市场即将疯狂,特别是中小地块准入门槛较低,估计会出现疯狂拼抢的现象。

  据了解,在此次推介的两宗百亩以上的地块中,民主路地块身处商圈腹地,同时濒临人民公园,受到了开发商的重点关注。预计成交价会创出新高。上官同君大胆预测,不出意外的话,郑州土地市场将步全国的后尘,迎来新一轮快速上涨行情。

  楼市泡沫有多严重?

  记者曾邦华

  面对炙手可热的市场,泡沫已现的呼声日高。郑州楼市是否存在泡沫,泡沫有多严重?业内专家众说纷纭。

  激进派:泡沫成分已经出现

  激进派认为郑州楼市泡沫已经出现。

  王牌企划董事长上官同君认为,郑州房价有无泡沫,可以主要从两个指标去衡量:一是投资利润率。对于郑州来说,绝大多数项目的综合成本一般都不超过4000元/平方米,利润空间较大。二是房价收入比。用国际通用的房价收入比衡量,一般认为房价总额是居民家庭年收入的3~6倍,这属于合理区间,大于此区间则认为房价超出人们的经济承受能力。而郑州市的房价收入比2008年已经达到了8.8倍,今年差距又有所拉大,由此可见,房价已经明显超出了居民的购买能力。

  数据充分说明郑州房价偏高是不争的事实,而且房价上涨的速度已经偏离了目前的经济基础,房价泡沫苗头显现。

  中间派:新的泡沫正在形成

  中间派认为郑州楼市泡沫正在形成傍边。

  郑州同致行副总经理耿大勇认为,本轮房价的上涨行情发端于购房需求的集中释放,旺盛的购买力对价格起到了有力的支撑,购房消费更多的是真实的刚性自住需求,泡沫成分并不明显。但是,经历了3月、4月份刚性需求集中释放阶段,进入5月、6月份,消费主体已经悄然发生变化。前期刚性需求因为集中释放和房价上涨抑制等因素,后继乏力,但基于房价上涨和通胀预期的投资型需求和改善型需求,开始跑步进场,推动楼市行情再创新高。

  耿大勇认为,在购买力膨胀的作用下,短期内郑州房价将维持上涨趋势,消费者期待的房价下跌将不会出现。但一旦再度引发2007年的消费恐慌,价格暴涨,楼市泡沫也将就此衍生。

  乐观派:泡沫产生缺乏基础

  乐观派认为当前郑州楼市泡沫大规模产生的条件尚不具备。

  太格地产咨询机构董事长孔玉峰认为,从需求角度来讲,房价上涨的原因可能是需求被抑制之后在一段时间内自住型、改善型需求集中释放,其中只有当大量投资型需求集中释放,引发价格过快上涨并远超过其真实价值时才会形成房价的泡沫。然而据以往的监测数据,郑州楼市投资客所占比重即便是在投资最疯狂的2007年也不足20%,但并未恢复到历史高位。从短期来看,郑州楼市以自住型需求为主的市场结构发生变化的可能性较小。

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